经济观察报记者田国宝因为一笔信托借款的季度应偿本息没有按时支付，债权人对乔刚所在的公司下发了提前还款通知书，按照当初约定，这笔借款本来在今年底到期。
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乔刚所在的房企已经爆雷，这笔信托借款是爆雷前由项目公司借贷，本金总计2亿元，按季度偿付本息。由于母公司和项目公司均资金紧张，三季度没有按期向信托公司还款，触发违约条款，被要求提前偿还全部借款。
乔刚说，信托等非标借款，延期支付本息的情况较为普遍，包括房地产市场好的时候，也会发生类似情况，一般都能获得债权人的谅解，但今年下半年以来，越来越多的信托债权人以此为名要求提前偿还借款。
不仅是乔刚的公司，临近年底，越来越多房企被债权人要求提前偿还借款。一家还未爆雷房企的人士向经济观察报证实这一情况，“现在逼债最凶、要求提前偿还借款的都是信托等非标融资”。
多个房企人士透露，除了信托等债权人外，还有部分牌照较为齐全的金融机构，开始全面对房地产进行抽贷，“包括他们实际出资但借用别人通道的，也包括他们通道的，全部要求提前偿还”，另一家房企人士表示。
在当前房地产流动性紧张的情况下，信托等非标融资的抽贷行为让挣扎在生死边缘的房企苦不堪言，但信托公司同样有苦衷，一位信托公司人士告诉经济观察报，他们不仅要面对监管提出的压缩规模的要求，还得应对投资人持续不断的维权。
加速到期
乔刚公司被要求提前偿还的信托借款，由双方在2021年上半年达成借款协议，为此，信托公司在2021年三季度和2022年第一季度分别成立两期信托计划。按照约定，该笔借款采取滚动循环模式，按季度偿还相应本金和利息。
该笔信托借款虽以项目公司作为借款人，但项目早在多年前就已经竣工，实际使用人为集团总部，以项目公司名下的相关不动产作为抵押，集团二级子公司做了全额担保。
今年中，乔刚所在公司由于资金流动困难，二季度没有按时向信托公司还款，经过协商，在答应补偿一定违约金和利息后，信托公司同意延期到第三季度统一支付。
乔刚告诉经济观察报，彼时，公司上下普遍认为下半年房地产市场会有所好转，项目销售好转起来，集团资金紧张程度也将改善。信托公司勉强答应了。
然而，2022年下半年楼市并没有如愿回暖，而且由于断贷事件等影响，地方政府进一步收紧了预售资金监管力度，集团从项目提取资金的难度更大了。
距离下次还款还有一个月，信托公司开始要求乔刚的公司制定还款计划，并明确还款资金的来源。虽然需要偿还的资金不多，但由于集团无法从项目提取到足够的资金，双方心里都清楚，第三季仍旧无法按期还款。
按照最初约定，只要有一季的还款无法按期偿还，就会使得全部贷款提前到期，信托公司明确告诉乔刚公司，届时如果无法履约，将行使提前收回所有借款及利息的权利，让公司做好准备。
没有太多意外，乔刚的公司再次违约了，这次信托公司没有选择谅解，而是选择行权，下发了提前还款通知书，要求乔刚的公司将两期所有剩余欠款全部一次性偿还，否则将采取司法手段及处置抵押物等措施。
乔刚告诉经济观察报，这家信托公司是合作多年的商业伙伴，双方关系一直较为和睦，但这次，虽然多次协商沟通，对方明确表示，这次没有商量余地，年底前必须收回所有借款。
乔刚说，针对房地产企业采取类似行动的，不止一个债权人，也不止一笔贷款，几乎所有的非标融资债权人，均通过不同方式采取了提前收回借款的行动，“以各种方式要求提前还款，虽然也知道我们没有钱给他们”。
一位房企人士告诉经济观察报，其所在公司发行一笔担保中票后，多家信托公司债权人闻风要求提前偿还所有借款，给公司造成更大偿债压力，也让公司陷入更大的流动性困境中，整体信用状况比原来更加堪忧。
还款生变
在房地产快速崛起的历程中，不断加大杠杆及自有资金使用效率是最为重要的秘籍之一，相比于银行贷款、债券等标准化融资手段，信托、私募、资管等非标融资曾起到不可替代的作用。
一般而言，非标融资主要运用在拿地和工程建设阶段，尤其是拿地阶段，由于多数项目普遍不符合标准融资“432”要求，所以信托等高成本非标融资成为主要替代品，极大减少了房企自有资金投入。
比如，房企拿一块地需要10亿元，从拿地到开发贷下来至少需要三到五个月时间，只有开发贷下来后，才能将自有资金替换出来，去获取新的土地。而获取开发贷的一个重要条件是需要符合“432”要求。
“432”中的“4”指的是一个项目需要具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等四个证件；“3”指的是开发商自有资金比例必须达到30%；“2”指的是拥有2级及以上开发资质。
拿地时融资又称为前融，房企拿地后，用前融将自有资金替换出来，可以在别处继续拿地，极大提高了自有资金的使用效率，以少量资金获取更多的项目。
等到项目具备“432”条件后，可以向银行申请开发贷，一般情况下，开发贷可以完全覆盖前融资金，部分项目除了用来偿还前融，还可以产生一定盈余，由房企总部提取出来继续拿地。
但也有部分房企由于资质或信用等问题，无法获取开发贷，这个时候，非标融资再次成为替代品。要么前融债权人延长前融期限，要么用其他非标融资替换前融。与开发贷相比，非标融资成本更高。
一般情况下，非标融资既有项目资金账户质押、项目股权等直接偿债来源，也有抵押物、担保等间接还款保障。一旦开发商违约，信托公司可以从项目资金账户划款，或通过处置抵押物和项目股权来变现。
但今年下半年以来，由于房地产市场并没有如预期般回暖，而且在保交付下，地方政府对预售资金监管进一步趋严，加上多数民营房企再融资较为困难，使得房企和项目偿债压力进一步增大。
一位房企人士告诉经济观察报，在当前预售资金监管政策下，多数项目平均下来“去化率需要达到75%左右”，才会产生可以提取的“盈余资金”。但在当前市场行情下，多数项目难以达到这个去化水平。
也就是说，虽然项目的公章、银行密钥、预售资金账户都在非标债权人手中掌控，但由于保交付对资金的要求，多数地区的项目预售资金置于地方政府直接监管下，用来保障项目建设，信托公司无权对项目账户资金进行任何操作。
在这种情况下，本来具备充分还款来源和抵押资产的非标融资，也变得不确定起来，而加速抽贷也成为部分非标机构不得已的选择。
背后难题
与房企一样，信托公司的日子同样不好过。
从字面上不难理解，信托业务是一项信用委托业务，就是委托人由于自身缺乏相应的资质，利用信托公司的渠道对自己资产进行管理，其中既包括指定的债权投资，也包括指定的股权投资。
但是在实际操作中，信托公司作为业务主体更为主动，以房地产信托为例，通常与房企就融资达成借款协议，并基于借款协议发起成立信托计划，向投资人进行募资。投资人既有个人，也有银行等机构。
在房地产发展历程中，部分信用资质较差的房企，通过银行、交易所等正规渠道融资较为困难，信托、资管等非标融资成为部分房企的主要融资渠道，尤其是在项目层面，广泛应用于前融阶段。
更有甚者，部分金融机构及非民营企业，因为融资成本低，可以获取低成本的资金，也大量将资金投放到信托等非标领域，赚取更大的利差。所以，在供给和需求两旺的情况下，信托等非标融资格外火爆。
2016年底，“房住不炒”政策基调确立，此后数年中，金融、房地产等重点领域开始降杠杆，2018年资管新规提出了“破刚兑、去通道、上下穿透、禁止期限错配”等要求，开始逐步对非标融资进行清理。
但由于棚改等政策对房地产刺激作用，2015年底以来，房地产进入新一轮上行行情，房企普遍对资金较为渴望，一定程度刺激了非标融资的快速增长，2018年房地产信托新增规模占信托新增规模的比例达到16%，2019年进一步提高到17%。
2020年资管新规正式落地，三道红线等一系列政策开始实施，信托等非标融资空间被大幅压缩。一位信托机构的人士告诉经济观察报，2021年以来，在监管的要求下，信托公司就开始清理房地产存量贷款，原则上要求2022年底前完成清理。
截至2022年上半年，房地产信托在整个信托领域占比下降至12%左右，整体规模与2019年高峰期相比下降了60%左右，大部分将在今年四季度和明年一季度到期，其中2022年下半年到期规模在1700亿元左右。
也就是说，按照监管要求的截止日期，留给信托公司的时间和空间并不多，这也是房地产信托等非标融资大规模抽贷的主要根源。
上述信托人士表示，2021年以来，各家信托公司也在想方设法处置和清理存量信托借款，“一部分项目可以收回现金，但大部分收回来的是资产，现在楼市不好，很难变现”。
在破刚兑的背景下，由于部分信托借款处于实质性违约状态，信托公司无力兑付信托计划，信托投资人的维权活动形成的压力也让信托公司焦头烂额，多数信托公司面临的压力不比爆雷房企小。
下一步，业务发展也是各家信托公司的重中之重，但当前，信托公司面临的最大难题仍然是清理通道业务和违规融资业务。
乔刚说，部分信托公司在还款无望的情况下，选择接盘项目抵债，“尤其是一二线城市的项目，只要市场有所好转，很容易变现；但我们面临的情况是，即便是市场好转了，也不一定能自救了”。
