寶鉅證券董事及集團首席投資總監 黃敏碩

隨着中國內地與本港兩地放寬防疫限制和通關有望，將有助於提振家庭信心和內地買家的需求。地政總署早前公布季度最大型官地招標結果，由長實(1113)以87.03億奪得啟德非跑道地皮，每呎樓面地價僅6,138元，反映地價明顯有下滑之勢。該地皮據報共有7個財團表示有遞交標書，惟地政總署最終公布只接獲6份，招標結果顯示，包括有長實、會德豐、恒基、南豐、旭日國際，及信和、嘉華和鷹君合組財團入標。

(资料图片仅供参考)

根據招標紀錄顯示，新地(0016)未有遞交有效標書。而對上一幅啟德非跑道地皮，是由新地於2018年以高價投得。按現時標準，以不包含地皮內社福設施之面積計算，新地中標的每呎樓面地價為19,000元；相比之下長實是次中標價每呎僅6,138元，同為非跑道地皮，前者的投標價較長實現時高出達兩倍。

此外，該項目位處宋皇臺港鐵站上蓋，交通便利，長實日後將興建地下購物街，連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，方便居民日常生活。 據業內建築師表示，興建地下購物街並不複雜，建築費不算高昂，對項目總投資影響不大。同時透過樓宇設計，可令項目大部分住宅單位的景觀，免受附近公營房屋影響。

即使今年加息幅度不變，但節奏將較去年減慢，加上近日內地與本港兩地頻傳通關消息，如政府積極吸納專才來港，對於租金有正面影響，對樓價也有一定支持。而且近期新盤開賣呎價未有出現減價促銷，反映發展商對樓市購買力有信心，

現時本港4大發展商中，新地土儲一直很豐厚，近幾年高樓價高地價依然不斷拿地，面對市况逆轉，難免轉趨保守。新世界（0017）於高峰期取得多個大型項目，短期負債急升，恒基（0012）以508億元取得中環郵政局項目後，財政或會相對緊張。久未在港取得項目的長實，自去年起強勢回歸，至今已斥資204億元拿下4個項目，加上出售波老道已套現207億元，基本上往後仍有大量子彈可以出手。

多項目推售提供收益入賬

現時地產股的預測市賬率僅0.5倍，相當於樓價跌80%，反映息口對樓市氣氛的影響，較住宅樓價的實際影響更大。不過長實明年上半年擬推售3個住宅項目，涉約2,460伙。

最矚目的是黃竹坑站港島南岸第3期，會分兩期（3A及3B期）申請預售，分別約有600伙，戶型由兩房起步。另計劃推售油塘住宅項目，提供約860伙，主打一房及兩房戶，大部分單位將享有海景。同時集團計劃推售1個商廈項目，位於紅磡鶴園街，總樓面逾50萬方呎，以高科技及環保概念設計為主，相信將具不俗售樓收益入賬，前景看俏。

(筆者為證監會持牌人士，本人及/或有聯繫者沒有於以上發行人或新上市申請人擁有財務權益)

本版文章為作者之個人意見，不代表本報立場。