福兮祸所伏，祸兮福所倚。

上月刚完成全部境内外债务重组、跻身首家成功展期房企，稍得喘息的富力地产就又摊上大事儿了。

【资料图】

“行贿美官员”、“天价保释金”、“长期引渡诉讼可能”......众多敏感词交织，将张力送上风口，也让刚爬出“深坑”、处于关键脱困期的富力再临深渊。

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7年前旧案 灵魂人物行贿疑云

12月12日，多家媒体报道称，富力集团创始人、联席董事长兼行政总裁张力被指控涉嫌行贿，在伦敦被捕。

据外媒报道，在向当地法院支付1500万英镑保释金后，张力已暂获释放，仍被监视居住于伦敦，目前正向美方就引渡提出异议。保释金也刷新英国法院有史以来联合保释金纪录，其中富力地产提供1000万英镑，张力个人提供500万英镑。

当日深夜，富力集团官微发布声明，证实了该传闻，但称“正针对此错误指控采取法律行动”。

12月13日，富力集团称，公司没有就保释提供任何保证金。且Z&L Properties Inc.为张力及其关联方持有，富力地产并未持有权益。该案件不会对公司业务及营运有任何重大不利影响。

换言之，相关行贿事项不排除为张力私人业务可能。

孰是孰非，留给时间作答。一纸公告，看似将张力被抓影响摘得干净，可资本态度还是折射了市场忧虑:

12月13日，富力美元债走低，2028年到期、票息7.5%美元债每一美元买价跌1.43美分，为11月以来最大跌幅。同日港股地产板上涨背景下，富力地产低开最终跌超11%，收于2.15港元，之后四个交易日三跌一涨，截止12月19日收于2.13港元，市值不足80亿港元。

据富力地产2021年财报，张力目前个人持有27.77%股权。与李思廉一道为企业灵魂人物。

梳理多方舆论，事情或源于7年前旧案。

据腾讯棱镜综合美国司法部文件及外媒报道，涉事项目名为555 Fulton，是美国加州硅谷圣荷西市中心的一处高端住宅商业项目。2015年由富力地产旗下公司买下，耗资3500万美元。

项目开发中，在收受来自富力方面贿赂后，一名旧金山当地实权官员为其摆平因玻璃窗缺陷导致项目延期等问题。

美国司法部文件披露，2022年8月25日，一位名为穆罕默德·努鲁的旧金山市政府官员，因收受贿赂、回扣及欺诈，被判刑7年。

起诉书文件显示，努鲁于2018年应邀去中国旅行，旅行、酒店住宿等费用由对方全包。在中国他参观了十亿美元级别开发商的私人宅邸，并接受了一瓶价值2000美元的葡萄酒，但他并未依法上报。

值得注意的是，该起诉书未披露上述开发商名称。直到张力被抓，海外媒体才将两起事件联系起来。

有业内人士指出，无论张力本人有没有行贿，对富力来说，“这桩案件在这个节点曝光，影响非常不好”。

地产分析师严跃进表示，此次富力事件，使得行业关注点从传统的债务问题开始转向高管涉案问题。尤其会引起在腐败和企业经营操作方面的各类新思考。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，张力是富力灵魂人物，而富力正处各项主要债务展期完成、设法恢复经营的关键时刻，此时被抓，无疑将会对富力公司治理、内部平衡都会产生明显影响，尤其是对张力与李思廉长期以来构成的双董事长联席制可能打破其原有平衡。

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踩三红、现金流紧绷

深陷流动性危机

的确，董事长陷入纷争，实在不是什么好消息，尤其于当下的富力集团而言。

官网信息显示，富力集团成立于1994年，创始人为李思廉、张力，总部位于广州，经过20余年高速发展，已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医疗康养及设计建造等领域多元发展的综合性集团。

2017年，以六折价格、189.55亿元收购万达旗下70余家酒店资产后，富力地产被冠以“全球最大豪华酒店业主”称号，拥有在运营及规划中酒店数量过百，一时风光无量。

然也是这次豪买，为其埋下暗雷。并未带来想要的现金流，反而在高杠杆中背上沉重资产包袱，并在这次地产寒冬中遗憾暴雷。

受高杠杆、激进扩张战略拖累，自“三道红线”出台后，富力一直是三线全踩房企。据WIND和焦点研究院数据，截至2022上半年，国内房地产企业共有21家处于红档，富力地产位列其中。

2021年，富力完成合同销售额1202亿元，销售面积约941.5万平方米，同比下降20%和23%。营收762.3亿元，亏损163.5亿元。而2020年为盈利91.46亿元。

截至2021年底，已有298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约，形成客观事实“暴雷”。

2022年中报，录得净亏 68.99亿元。总资产3826亿元，总负债3065亿元，资产负债率80%。

2022年11月，总销售收入约11.7亿元，同比降85.9%。前11个月总销售收入约363.9亿元，同比降67.55%。

关键的现金流更是紧绷：从2020年的256.7亿元直线下滑，2021年底至62.59亿元，2022上半年仅为20.24亿元。

就在上月，国家税务总局广州市税务局发布的2022年第3季度欠税公告中，富力地产赫然在列：广州富力地产股份有限公司拖欠土地增值税、城市维护建设税、增值税、房产税7,327,163.54元。

从2017年豪掷199亿、担当拯救万达的白衣骑士，到如今拖欠区区732.7万元税费，作为昔日霸气“华南五虎”、曾比肩万科的富力地产境遇令人唏嘘。

对于缺钱现实，富力地产亦直言不讳：“由于产生现金流是首要任务，虽然市况欠佳，本集团不得不牺牲利润，专注于销售需求仍然强劲的物业。”

行业分析师于盛梅表示，地产圈就是一个大江湖，富力当年杀价豪买77家酒店的举动看似捡了便宜，长远看却有损企业口碑，表面看是过于乐观、运气不佳，实则是过于赌性、忽视了债务杠杆敬畏，在这次行业寒冬中暴露出薄弱抗风险力。

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从买买买到卖卖卖 品尝激进苦果

可喜展期VS较劲时刻

好在，相比其他躺平房企，富力一直纾困较为积极。依靠出售资产、促进销售、股权融资、减少拿地措施，逐渐稳住基本盘，正逐渐爬出债务“深坑”。

以2022年为例，5.5亿元卖掉了北京富力万达嘉华酒店，同时出售了位于伦敦两项目。其中一项目以亏损6884万英镑售出，回笼资金1.08亿英镑。

付出不小代价、一番自救后，2022年11月10日，富力地产135亿元境内公司债券整体展期成功，其中涉及8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

由此，富力地产也成为目前国内首家境内外债券全部整体展期房企，展期债务合计约人民币466亿元。

结合外部“三支箭”、大环境趋暖，一切都在向着好方向发展。直到当家人张力“翻车”。打破了这种期许。

行业分析师刘锐玲认为，境内外债务展期可喜可贺，有助富力尽快修复声誉商誉、走上经营正规。但这不代表其已完全走出危机。截至6月底，其一年内到期短期债务达904亿元。即便排除展期债务，其他债务仍难被153.2亿元的现金所覆盖。结合上述税费欠缴，富力仍在与资金流、杠杆负债搏击，仍处脱困较劲时刻。

没错，起伏兴衰、卖资化险间，富力需要反思的有很多。

“起高楼、宴宾客”，还恍如昨日。现在审视2017年的那场地产界“世纪交易”，仍可称得上华丽，不仅凭此一跃成为“全球最大豪华酒店业主”，且是以账面价值的六折购入，可谓“捡了大便宜”。

但彼时，也有质疑声音。如申万宏源证券认为，此次收购将可能使富力资产负债表进一步恶化。

“该酒店资产包 2016 年共计实现利润 8.74 亿元。根据我们估算，全部运营中的酒店全年利润将不超 10 亿元，给予目标估值约为 10 倍 PE，则该酒店资产包的合理价格应约为 100 亿元。”

即按申万宏源估值算，相当于富力约以高出市场价一倍价格买下了万达的酒店资产。

到底谁赔谁赚？谁得便宜呢？

看看轻装上阵的万达、早已获得“重生”的王健林，看看富力的由盛转衰、负债压身、艰难渡劫，答案或已一目了然。是否在品尝杠杆激进扩张带来的苦果？

事实上，酒店并不是一门见效快、收益快的好生意，其属于中长期投资，资金沉淀多、回报周期长。富力地产财报显示，2018年和2019年酒店业务分别亏损4.59亿元、10.07亿元。2020年和2021年，酒店业务亏损均超14亿元。

显然，富力的押宝并不成功，而随着房地产业进入寒冬，富力地产的地产业务左支右绌，又哪有更多精力为酒店业务持续输血？

事已至此，金瓜变大雷，只能卖卖卖了。董事长李思廉曾透露已在积极出售酒店资产，但放眼国内，除上述5.5亿元卖掉北京富力万达嘉华酒店，其他出售仍未有切实动作落地。

海外资产，自然成为处置重头戏。外界猜测，张力近期现身英国，或就与富力出售旗下伦敦项目相关。

富力年报称：“2022年继续通过整售及加快海外开发项目预售，出售海外非核心项目，减少负债。”董事长李思廉也曾言，“资产出售的规模及速度前所未有。”

从买买买到卖卖卖，富力在断臂瘦身中，是否像极了当年的万达集团？而今，王健林已平安“落地”、并把轻资产运营玩出了新特色，张力、李思廉的救赎之路，又要走多久？

多年来，富力仍一直沿用“双老板”制，即双董事长联席制。这在房企中实为罕见。按照两人分工，张力负责投资拿地、工程开发、成本控制及公司运作管理工作；李思廉则负责公司发展策略、销售财务工作。

有媒体援引富力前员工称，用“貌合神离”形容两位老板关系。尤其近几年“张力有自己的酒业俱乐部和医美机构，李思廉也有自己的投资。而且李思廉一直在香港，和香江控股的翟美卿结成亲家了，后续应该也有其他合作。”

若果真如此，当家人事业各有分野，对富力发展是否加分项呢？

聚焦此次翻车事件，从上文公告看，不排除为张力私人业务可能。一个3500万美元的项目，不但让自身惹上官司，也让上市公司置于风口，是否得不偿失呢？

留给时间作答。可以肯定的是，张力此次突遭变故，对即将走出债务漩涡的富力不是好消息。双董事长联席制后续怎么走？对公司治理、内部平衡又有什么影响？如何快速降杠杆、做好合规敬畏？都是舆论焦点话题。

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福祸相依 把握时间窗口

好在，整体债务展期成功，无疑让富力稳住了基本盘，占领了宝贵的复苏先机。

富力地产表示，此次展期有效缓解了公司的流动资金压力，有利于改善公司整体财务状况，促进公司长期稳定可持续发展。

的确，这份舒缓来之不易。在当前房企信贷环境不利、流动性紧张的局面下，能够成功重组展示了富力的综合实力、也展示了债权人的信心，为公司改善经营、迎接市场回暖争取到了宝贵的时间窗口。

以时间换空间，自救路上跨山跃岭，离不开富力往期的厚重家底。作为一代“旧改之王”，富力地产已在行业深耕多年。截至2022上半年末，富力地产土地储备总建筑面积约6292.4万平方米。

2022年四季度以来，房地产金融扶持政策密集落地。

11月8日，中国银行间交易商协会表示，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资；

11月21日，央行表示将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，用于纾困基金的配套融资；

11月23日，“金融16条”出台，不仅提供“保交楼”专项借款配套融资支持，还支持存量融资合理展期，支持增信发债等；11月28日，被叫停了12年之久的房企股权融资重启。

……

信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，房企融资端迎来系统性支持的“史诗级利好”。

同时，伴随疫情缓解，尤其国内政策放开，作为“全球最大豪华酒店业主”，富力后续酒店业绩、价值也有盘活期许。而“双老板”制，也是“双保险”，能为张力风波带来一定程度“缓冲”。

无需赘言，冰火交融中，富力没那么好也没那么糟，仍处较劲儿时刻。

所谓不破不立、福祸相依，当家人危机虽来的突然，却可让企业更深更透的反思自身管理、战略、合规度、杠杆敬畏方面的漏洞瑕疵。

放眼房地产业，经此寒冬、格局必然重塑、价值基线必然重建。告别高周转、高杠杆粗放，奔赴深耕细作、高质发展，这或是每个房企告别旧时代、开启新周期的一节必修课。谁能帅先卡位、刮骨力变，谁就可能率先稳了、脱困，甚至跻身新王。

中国经济仍是一片大海，行业新周期之战已经打响。那么，富力地产是否正站在一个关键十字路口、一个新发展起点。向左还是向右？能否转祸事为福事。

痛定思痛中，脱胎换骨，天助自助者！