近期落地的内保外贷业务落地，有利于重塑海外资本市场信心，但仅针对优质房企，预计实际效果有限。

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◎  作者 / 房玲、易天宇

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2022年12月9日，中国银行宣布利用境内外市场资源，为龙湖集团提供内保外贷业务，贷款规模7亿元，已于12月9日实现提款，这是继监管层发出支持房企离岸贷款信号后首单成功落地的内保外贷。龙湖之后，12日市场消息称碧桂园3亿美元“内保外贷”也等待落地。随着“内保外贷”业务逐步推进，房企境外债融资渠道能否回归正轨？

内保外贷被多次提及

龙湖率先落地释放先行信号

内保外贷指的是，境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放的相应贷款。“内保外贷”的概念起源于企业的融资业务实践，主要用于解决境内企业的境外关联公司的融资担保问题。2014年5月，外汇局发布《跨境担保外汇管理规定》,建立了我国跨境担保外汇管理政策的基本框架，“内保外贷”也从此正式从市场业务统称被纳入官方口径。

自2022年11月政策转向至“救项目与救企业并存”，“内保外贷”也多次被提及。11月21日，中国人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会。会上，央行副行长潘功胜表示，要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。

11月28日，中信银行分别与中海、招商、绿城、龙湖、碧桂园等10家房企签订“总对总”战略合作协议。协议内容就有提及重点围绕“内保外贷”等业务领域，满足企业合理融资需求。除中信银行外，仍有多家银行围绕内保外贷与房企建立合作。

12月2日，有市场消息称，监管机构要求中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行这四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。此外还有消息传出，旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、美的置业和新城发展将成为首批5家获得货款资格的房企。

而此次12月9日，龙湖率先落地“内保外贷”业务，碧桂园紧随其后，释放了先行信号，预计未来内保外贷业务将陆续推进。此外，允许部分优质房企在四大行办理离岸贷款，通过增信的方式拓宽房企境外融资渠道，对维护境内外行业信心而言也是重要利好。

2023年一季度迎来偿债高峰

内保外贷信号意义明显

在当前房企境外债压力较大的背景下，此次首单内保外贷的落地可谓十分及时。据统计，消息中所涉及的旭辉、碧桂园、龙湖、美的和新城5家房企，2022年仅发行了50亿元的境外债，而到期规模则达到了266亿元，仅占到期规模的不足20%。2023年一季度，该5家房企合计163亿的境外债到期债务。虽然此次龙湖7亿元的内保外贷落地，在规模上依然偏小，但有利于减轻偿债压力，有利于重塑境外资本市场信心。

对于龙湖、碧桂园一类的优质房企而言，境外债发行与到期的差额姑且可以通过充足的自有资金进行偿还。而对于出现流动性紧张的问题房企，境外偿债压力仍然较大。据统计，除龙湖、碧桂园等5家房企外，其他95家监测房企2023年一季度仍将面临1135亿的境外债到期，其中偿债高峰主要集中于2023年1月及2月，分别达551及458亿。这类房企难以得到内保外贷政策的实际帮助，预计未来仍有房企出现境外债违约情况。

预计受惠面有限

警惕汇率波动及资产流出

从具体操作来看，此次龙湖贷款7亿元的“内保外贷”业务，其贷款结构为中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资。

需注意的是，银行在为境内房企开立保函同时，多数情况下会要求境内房企以境内资产做抵押，或通过保证金、占用授信等多种方式向银行提供反担保措施，而此次的政策就是要求房企以国内资产做担保。可见，内保外贷需要房企在境内拥有足够的担保或抵质押条件，这也排除了多数主体信用不佳、存在停工项目的风险房企，仅有利于部分拥有优质资产的房企，受惠面相对有限。

此外，内保外贷还存在汇率波动风险。若一笔内保外贷业务采用境内开立人民币保函，境外为美元贷款，一旦人民币兑美元短期大幅贬值，会导致担保金额不足，境外债务人需要提前偿还汇率贬值造成的差额部分。若境外债务人短期内无法偿还，存在触发境内保函被动履约的风险。

最后，内保外贷存在潜在资产流出风险。由于内保外贷是以境内资产作担保在境外贷款，若境外公司无法偿还，保函履约要变卖内地资产，形成境内资产实质转移境外，存在一定政策敏感性。预测，内保外贷不太可能成为房企融资的帮扶重点（尤其是风险房企难获帮助），仅将作为当前阶段修复优质房企海外资本信用的应急手段，政策的落脚点预计仍将以国内“保交楼”为主。