作为金融助力我国经济高质量发展的重要抓手之一，自试点开启以来，基础设施公募REITs是否具有市场吸引力？创新发展的同时面临怎样的挑战？2023年哪些市场趋势值得关注？

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在12月23日下午举行的长三角REITs产业联盟“走进高金”活动中，与会专家就上述问题进行了热烈探讨，以期为公募REITs市场的未来发展提供更多观察角度和发展思路。

REITs备受机构追捧

“REITs的产品功能与基础设施领域天然匹配，能够有效盘活存量资产，推动基础设施投融资市场化、规范化发展，形成良性投资循环。同时，REITs具有流动性高、收益稳定、安全性强的特点，有利于丰富资本市场投资品种，更好满足人民日益增长的财富管理需求。正是由于这两方面原因，基础设施REITs产品一经推出，就得到了社会各界的欢迎。”上海证券交易所债券业务部副总监段东兴说。

毋庸置疑，当前我国公开募集基础设施证券投资基金(以下简称基础设施公募REITs)发行处于供不应求的状态。

公开数据显示，第一批上市REITs的平均网下认购倍数为8.29倍，第二批平均网下认购倍数提升至43.93倍，2022下半年以来上市的REITs平均网下认购倍数大幅上攀至119.75倍。其中，华夏基金华润有巢REIT的网下认购倍数最高，达213.24倍，一级半市场机构投资者对REITs的认购热情由此可窥一斑。

值得一提的是，REITs投资的风险和收益介于股债之间——REITs具有双重属性，投资人收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。

“据我们观察，2022年在股、债大盘承压的背景下，REITs还是走出了相对稳健的行情，这从侧面说明该产品在风险分散方面能起到非常重要的作用，有利于资产配置，因此吸引力不言而喻。”上海交通大学上海高级金融学院金融学教授、学术副院长严弘称，“无疑，REITs能在各机构的长期资产组合中起到‘基石’的作用。”

事实上，通过观察境外成熟市场也不难发现，从风险和收益匹配的角度来看，REITs是回报较为优良的投资资产。尤以美国市场为例，1990年至今，美国REITs指数涨幅跑赢了同期S&P500及罗素2000指数，分红收益率亦高于十年期国债。

“我们也注意到，过去20年，美国REITs的年化综合收益率在10%左右，优于标普500指数。”严弘说。

发展仍需直面挑战

从审慎起步，到稳健运营，再到常态化发行与扩募双轮驱动的逐渐形成……眼下，我国基础设施公募REITs的发展正在迈入“深水区”。

“受到现有法规的限制，目前我国公募REITs产品的架构相对复杂，适用的税务安排尚不清晰，这为公募REITs的推广带来了隐患和障碍。”严弘指出，“中国公募REITs在目前的架构下，容易引发管理矛盾或管理效率问题，因此未来需要设立合理的机制，维护原始权益人与基金管理人之间的沟通和信任，激励运营管理人的积极性。与此同时，公募REITs在原始权益人是否并表、并表科目记入权益还是金融负债、业务合并还是资产收购等财务问题方面也需进一步厘清。再者，中国公募REITS市场在发行端、运营端和扩募机制等方面同样有很大的优化完善空间。”

在大部分业内人士看来，中国的公募REITs市场潜力巨大，但需要不断完善配套的法规和税收制度安排，以保证这一市场的健康、可持续发展。

站在交易所的角度，段东兴亦表示，为进一步实现基础设施REITs市场建设目标，充分发挥REITs产品功能，未来还需要从几个方面加快推进REITs市场常态化发展。一是以盘存量、促投资为目标，切实提升服务实体经济和国家重大战略的质效。二是以扩规模为路径，着力建设与我国经济体量匹配的REITs市场。三是以建制度为保障，系统构建符合REITs特点的制度安排。四是以市场化为方向，更大激发市场活力和发展内生动力。五是以政府引导为关键，进一步优化REITs市场发展的政策环境。

诸多“亮点”值得期待

道阻且长，行则将至。

虽然发展过程中难免挑战，可我国公募REITs市场的加速扩容实为大势所趋。

记者注意到，2021年内，含首批9只REITs及二批的2只REITs在内，共有11只公募REITs上市。而截至目前，2022年上市的REITs已达12只，已发行成功待上市的REITs为1只。

“根据不完全统计，目前已有超百家的原始权益人发布了公司公告或招标公告拟进行公募REITs的发行及申报工作，2023年新上市REITs数量有望在今年的基础上进一步增加，市场也期待基础设施公募REITs的‘资产池’能扩充覆盖至风电、光伏、水电等类别。”华夏基金基础设施与不动产投资部负责人莫一帆说，“不仅如此，借鉴国际成熟REITs市场经验，扩募的有序推进亦值得关注。因为扩募能驱动已上市REITs规模及业绩双增，同时可通过分散底层资产集中度而降低收益波动风险，为 REITs市场的长久发展注入活力。”

除此之外，2023年，关于商业不动产REITs的研究以及试点推动亦值得期待。

2022年12月8日，在首届长三角REITs论坛上，管理层提出要加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

“在REITs的起源地美国，商业零售及租赁住房板块合计占REITs市值比重约30%，香港这一比例更是达到了88.6%。”在莫一帆看来，“我国REITs试点范围如拓展到商业不动产领域，短期看，有助于房地产行业的风险处置；长期看，或将引导开发商拓展价值边界、提升综合管理能力，将有利于引导房地产市场由高周转、快开发向存量精益化运营转型；同时从供给侧为市场提供更为多元的长久期资产。”

（文章来源：新华财经）