【头条】新房库存告急只够卖6个月，重庆楼市转折点来了？

最近，有数据机构做了统计，重庆新房去化周期只有6个月了。

(资料图片仅供参考)

一般来说，合理的房地产库存去化周期为6-12个月左右，高过12-18个月，就是高库存。重庆的6个月，处于临界值，基本也属于库存低压区。

要知道供应充足与否影响着市场的成交效率，重庆楼市的转折点要来了吗？

（资料图片/君生 摄）

房企短期库存告急

这些楼盘货量最多

锐理数据统计重庆中心城区新房及二手房存量显示，截至2023年4月，重庆中心城区住房总可售套数为219366套，其中新房累计可售37092套，占比17%，按近3个月平均去化速度（套数）计算，新房去化周期为6个月。

从上面这张存量图可以看出，新房的存量从2022年1月份开始，存量开始上升，2022年9月到2023年1月期间，达到顶峰，基本维持在10万套左右。截至2023年4月，新房累计可售仅37092套，处于16个月以来的最低点。

从存量数据来看，可售房源主要集中在二环热点区域，以北区中央公园、悦来、空港新城板块为主。

从产品存量结构看，新房产品过度集中，可售面积段以90-110㎡为绝对主导型产品，占比38%，产品同质化严重。

具体到楼盘，排名前五的项目分别是煌华晶萃城1065套，北辰悦来壹号1021套，长嘉汇647套，重庆时代中心609套，喜福里579套。这些大多是开发周期长或传统大盘开发项目。

（锐理数据统计的新房存量Top20楼盘）

供不应求？

重庆楼市的实际情况如何

当下，供应端又是如何？

2023年重庆再度调整了土地供应策略，供地缩量、“多次少量”的供地模式已经非常普遍。

从新房供应数据来看，从2022年1月到2023年4月，整体波动不太明显，月均供应量4500套。

从成交来看，从2022年1月到2023年4月，新房累计成交75683套，月均4730套。

总体来看，是供不应求的状态。

从房企的库存来看，也不太乐观。像龙湖、万科、招商、保利、中铁建等知名房企的短期住宅库存，基本都低于30万方。

（资料图片）

按照这样的态势下去，重庆楼市将迎来转折点？

在重庆领域机构董事、总经理刘兵看来，对重庆楼市的影响不会太大。

一是，在过去三个月的成交数据里面，包含有因项目暴雷后政府全面监管的项目，这些项目为了保交楼，将剩余未售的房源进行了网签，但这些网签的房源没有真正卖给购房的客户，后期也会陆续对外进行销售，所以实际市场上的可售房源应该大于6个月。

二是，目前整体市场客户的购房意愿还是不太高，大多持观望状况，而且整个经济情况也不太好，购房客户短期内不太可能有爆发式的增长，不太可能出现供不应求的情况。

三是，之前拿地的项目现在也在陆续对外推出新房源，按照之前拿地的体量和现在的销售量来讲，相差也不是很大。

四是，目前重庆的二手房供应量巨大，客户买不到合适的新房可选择购买二手房，而且二手房的选择面也比较大，且都是现房，即买即住。

新房成交大跳水

重庆楼市进入存量市场

这是锐理数据统计的2021年1月至2023年3月重庆主城区新房及二手房的成交数据，从2021年8月开始，二手房的成交数据已经全面超过新房。

特别是2022年，新房跳水严重，二手房的成交占比更是大幅领先。

可以预见的是，重庆楼市已经彻底进入存量市场。

二手房市场，往往能够反映真实的楼市行情。目前，重庆二手房库存量依旧庞大，存量压力突出，仅在贝壳找房就有超21.7万套房源在售。从挂牌量来看，融创文旅城，挂牌量达到4254套，其次是富力城和重庆天地，基本都是以大盘为主。

从成交结构来看，新房主要以洋房为主，其次为小高层产品。成交面积段呈集中化，90-110平米为绝对主导型产品；二手房市场成交以高层产品为绝对主力，90平米以内占比达51%，市场刚需特性明显。

新房走向改善，二手走向刚需，这是趋势。但接下来，随着一些次新楼盘的二手房满2年进入市场，二手房的改善状态将开始凸显。

事实上，目前重庆二手房市场的疲态也非常明显。很多挂牌的业主，都在“断臂”求生。虽然一味的降价，只能陷入越卖越赔本的恶性循环。但是，若不降价，房子基本无人问津。对有些资金缺口的人而言，只有被迫低价出售。

比如，王先生在2018年买了茶园一楼盘，全款110万，今年3月以102万的金额卖出去，算上利息，亏了15万左右。这样的案例比比皆是。

虽然，当下楼市的动力有所欠缺。但中长期来看，重庆市经济产业发展、人口吸引力增强的态势，将为房地产市场的健康发展、房地产行业向新发展模式平稳过渡，提供多重机遇。

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