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在欧美央行为遏制通胀激进加息的背景之下，澳大利亚、英国两国房价出现大幅下跌。房地产咨询公司CoreLogic最新数据显示，去年3月至今年3月，澳大利亚房价跌幅高达8%，主要城市的房价跌幅堪称43年以来第二大暴跌：悉尼房价跌幅高达11%，布里斯班、墨尔本房价跌幅也达到9%。与之类似的是，根据英国全国建筑协会（Nationwide）的房价指数，英国房价出现2009年以来的最快年度跌幅：截至今年3月初，2月英国平均房价下跌3.1%至25.7122万英镑，同比降幅为3.1%；而2月英国房价环比跌幅为0.8%，为连续第7个月下跌，与去年8月的最高点相比已经下滑4.6%。不过，值得关注的是，两国房地产市场近期也出现初步反弹的征兆。

两大原因导致房价承压

澳大利亚和英国房地产市场都存在长期供应不足的特点，因此更容易受到外部政策的影响。在新冠疫情期间，受益于超级货币宽松和财政刺激，澳大利亚和英国房价大幅飙升。而如今，在两国央行激进加息和本国通胀高企之下，房地产市场大幅承压：更高的利率和飙升的生活成本成为买房阻力，导致抵押贷款需求急剧下降，给房价带来了下行压力。数据显示，目前有近90万澳大利亚人享受廉价固定利率贷款，一旦今年贷款到期，他们将遭受大幅加息的打击。由此，包括国际货币基金组织（IMF）在内的多家机构对澳大利亚抵押贷款市场发出了警告。

此类难题同样出现在英国。英国全国建筑协会首席经济学家罗伯特·加德纳表示，自去年8月以来，英国房地产市场一直低迷，今年2月的抵押贷款数量仍然很少，只有4.35万件，比一年前下降了近40%。凯投宏观英国经济学家韦伯在一份报告中表示，英国央行的高利率对贷款市场带来重压，尤其是在房地产的抵押贷款市场。今年2月的净抵押贷款的月增幅降至7亿英镑，这是剔除新冠疫情期间自2016年4月以来的最低水平（不含新冠疫情期间）。韦伯表示，尽管2月的抵押贷款批准数量出现6个月来首次上升，但仍比新冠疫情前的水平下滑35%左右。

值得一提的是，受困于欧洲央行激进加息，欧洲多国房地产市场也处在压力之下。数据显示，随着欧洲央行提高借贷成本，欧盟近10年的住宅房地产市场繁荣宣告终结，该地区的房价自2015年以来首次出现季度下跌：欧盟统计局4月表示，欧盟2022年第四季度的房价平均环比下跌了1.5%，27个成员国中的15个出现房价下跌，跌幅最大的是丹麦和德国，房价分别下跌了6.5%和5%。

房价触底反弹迹象初显

尽管去年以来澳大利亚和英国房价出现大跌，但近期，两国房地产市场出现初步反弹的迹象。4月3日，CoreLogic数据显示，澳大利亚3月平均房价环比上涨0.6%，这是该数据近一年来首次上涨；2月为下跌0.1%。具体来看，悉尼房价3月环比上涨1.4%，连续两个月走高，2月为环比上涨0.3%；墨尔本3月房价环比上涨0.6%，这是自去年2月以来首次月度上涨。相对于澳大利亚房地产市场，英国房地产市场情况有所不同。与英国全国建筑协会的疲弱数据相比，互为竞争对手的英国按揭贷款银行和储蓄银行Halifax给出的统计数据更为乐观。Halifax数据显示，英国房价3月环比上涨0.8%，这是自去年6月以来的第二大涨幅，仅次于2月的环比上涨1.2%。

综合来看，3月澳大利亚房价走高的背后，房源数量减少、租房市场一屋难求、租金价格高企、移民人数增加等成为主要原因。对于澳大利亚房地产市场反弹能否持续，各界看法不一。乐观者认为，当地时间4月4日，澳大利亚央行宣布暂停加息，将政策利率维持在3.6%，成为银行业危机后首个暂停加息的主要发达国家央行。这可能成为促进澳大利亚房地产市场未来持续反弹的主要因素。但凯投宏观分析师安德鲁·威夏特认为，澳大利亚房价本轮跌势的终点，将比2022年3月的峰值下滑15%左右。在利率高企之下，澳大利亚抵押贷款利率成本已经达到国际金融危机以来的最高水平，这会导致需求减少。因此，澳大利亚房价反弹可能只是短暂的，之后还会有更多的下跌。

“在新冠疫情期间，澳大利亚和英国的房价出现了大幅飙升，这主要是由极低的利率推动的。此后，由于利率迅速上升，两国的房价都出现了下跌。” 汇丰银行澳大利亚和新西兰首席经济学家保罗·布洛克瑟姆表示，在可预见的未来，两国房地产市场前景并不乐观，反弹能否持续尚待观察。需求端的房价是由实际收入决定的。根据英国国家统计局的数据，截至2022年底，英国的工资增长下降了3.1%。在高通胀和高利率之下，英国家庭财务面临着账单上涨和抵押贷款利率上升的压力。因此，英国房价短期内很难重获大幅走高的动能。不过，考虑到美联储、澳大利亚央行以及英国央行已经对激进紧缩货币政策立场有了较大转变，有意在澳大利亚和英国置办房产的投资者，可以开始多加留意捕捉“捡漏”机会。