往期文章收录在“买房的大师兄”微信公众号，关注看更多文章。
具体买房问题请私信提问
1、问：请问如何对比看待龙岗大运片区和宝安西乡北部片区未来价值，都约五万多的价格，像颐安都会中央和天福华府的投资对比？
【资料图】
答：历史数据表示，目前西强东弱的格局是一直存在的常态，西乡和大运价格也一直相差无几。 我们把影响房价的几个因素拆分来看，就知道原因何在：
一、购买力 南山的产业强、购买力强，在近十年是愈发明显的区域，南山的码农购买力所及之处，价格自然要高于其他码农不能通勤的区域，因此购买力方面是西部强于东部
二、土地价值 影响房价的基础是土地和城市配套的价值，以大运东部中心的量级，地铁、教育、公园和商业，是不输于西部大部分区域的，西乡北部只是咽喉地带，过境道路横穿、难以形成集聚性的中心和优越的人居、教育环境，因此大运的土地价值是高于西乡的
对于未来这两个地块的判断，依旧从这两个方面来分析，购买力的增长速度，西部依旧强于东部，土地价值的提升，大运依旧强于西乡。那谁涨得快，谁涨得慢？怎么预测？就要落到具体楼盘和具体户型产品了，两边更加细分的对比。
从产品品质来说，颐安都会中央比天福华府要好几个档次了，将来二手出手，颐安都会中央的位置也好、品质也好，目前在东部来说都是很优秀、少有竞品的，但天福华府就难说了。
2、问：大师兄你好，现在家庭名下2套，一套梅林的三房红本在手，学位不好，总价730左右；另一套保税区红树绿洲，剩余贷款200，小孩4岁了，老公名下无贷款记录，想要LH方式首付3-5成，用其中一套置换一个自住加投资的学位房（总价800-1200，学位1.5-2阶梯皆可，想要3房且有小区，最好人车分流），目前有2个方案：1，卖掉梅林房子（老公名下）得730，购入罗湖合正荣悦1150左右房子，小区环境好，还有翠竹小学和文锦中学学位；2，卖掉红树绿洲还清贷款，剩300多点，换成丽港湾，福外南中小学学位。我个人想考虑南山，但是家人不同意，喜欢在福田这边生活，合正荣悦的环境又不错，请问我该怎么选，合正荣悦有升值空间吗？
答：你好，合正荣悦自住还不错，但是考虑升值潜力，不建议买罗湖，生源老化，跑输大势。 一套小户型挂学区即可。剩余资金投到潜力更大的板块。 跳出罗湖，多关注福田 南山和宝安。 红树绿洲其实不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾。福外南是比合正荣悦更好的选择。
3、问：大师兄您好，请您指点迷津：我家一套龙岗悦澜山花园89平和京基御景华城39平，预计全卖了资金大概500W。我和我老公30岁，总收入月均5万+，小孩一岁，考虑房子综合教育、投资潜力、二胎三房等。目前考虑如下 ：1、碧海区域，考虑潮樾府，首付月供压力相对不太大，其他资金可考虑其他投资，但教育资源一般，配套也还没起来；2、宝中区域，只能考虑西城雅筑，幸福海岸小一点的三房。老师我该怎么选？或者有没有其他更好的推荐？
答：你好。
1、碧海的潮樾府还是有性价比的，自住兼顾投资吧，但是学位需求很难满足你。
2、宝中的幸福海岸，社区比较大，居住舒适度比西城雅筑好，西城雅筑胜在楼龄比较新，但是社区小。
3、其实你们还可以把杠杆拉一拉，全款买进再抵押的方式买个1000-1100的标的，可以再上一个台阶，比如西岸观邸，带海天学校，凯旋城，带宝安实验学校。或者去蛇口、后海买个育才的三房。
4、问：大师兄，我想问下，最近我也准备打新，我房子都在罗湖比较多，这波上涨基本没吃到红利目前手上也没名额，罗湖也还没涨。所以想打新试试运气，然后也在关注安托山还有深圳湾的板块，价格是比4月份更高了，主要看的是安峦公馆的165，138，太古北的135单证115单证，吉祥龙89等户型，想着如果打新不中明年卖掉罗湖的金翠园和百仕达花园4期的187中空复式置换，不知明年才操作会不会太晚了，安峦公馆现在卖盘很少，165的挂盘2600+了，138的也挂到2400。
答：先分析下你持仓情况，金翠园属于深中比较宜居的小区，在18-19表现不差，虽然都说深中地段生不行，但是四大就是四大！百仕达这种复式受到总价限制、片区拖累、学位一般。在今后都会严重跑输大盘； 至于是否打新，得根据个人情况而定，如果资产必须置换，越早越好；如果是可选项，那先打新，打完再考虑接下来的事情也未尝不可。
5、问：大师兄，目前考虑二个小区：1、西海明珠花园，学府小学学位 2、南山豪方现代，大冲学位。请问，总价都在630万左右，二房。选那个小区，增值潜力大一些？
答：目前西海明珠价格略低于豪方现代 地段方面这两个盘半斤八两，一个靠近南海大道、但可以看到深大校园的绿色，一个在科技园北，都距离地铁不算近，西海那边更热闹一些； 学区的话，南外大冲是优于学府的，学府被海德掐尖； 自住选你喜欢的，投资来说这两个并无特别大的差异。
